了解用户需求；

明确市场现状，寻找新的机会。

1.业务重合度

由于房天下业务类型很多，重点在于新房和二手房，故需要寻找在业务重合度、完善度上较一致的竞品。以下为业务相关app对比图：

2.市场占有率

TalkingData上对房产类APP做了细分，其中安居客、房天下、链家的下载量一直稳居前三甲，轮流当冠军。

最近一个月，在用户关注度方面，安居客、房天下、链家搜索量如下（数据来源于百度指数）

3.发展历史

安居客、房天下、链家的成立和发展史有极大的不同之处，这导致后来的商业模式、发展路径都大相径庭。

由上图可以得知，安居客没有线下门店，房天下几乎也没有；

链家则是疯狂扩张线下门店，可见商业模式上的大不同——前两者依靠平台流量赚取广告，后者依靠买房租房的中介费。

4.竞品分类

• 根据竞争力强弱

核心竞品：链家、安居客

重要竞品：新浪乐居、赶集、58、平安好房等

一般竞品：土巴兔、自如、房多多等

• 根据目标用户和业务重合度

直接竞品：链家、安居客（目标用户/内容相似）

潜在竞品：大型房地产公司、土巴兔、自如、好租（目标用户相同，内容不同但可以发展）

转移性竞品：暂无（目标人群具有共性，产品目标不同，但在特定场景下对用户使用时间形成竞争）

综上可见，安居客和链家是房天下的强竞争对象，在房产交易领域尤甚。

1.用户需求

• 市场现状

市场乱象长期存在：信息虚假、价格虚高、房源不全、电话骚扰诈骗、黑中介二房东、合同纠纷、无专业顾问

• 用户痛点

买房：安全保障、信息渠道透明、专业顾问服务、资金借贷、装修一体化等。

租房：最重要的就是性价比、安全有保障、节约看房时间成本，需要极大数据量和专业团队服务的支撑。

业主：市场行情及时了解、尽快出租/出售、提升看房转化率、保证租客条件符合要求、房子内部设施有保障。

2.产品定位

• 链家：主营租房和二手房交易。

广泛铺开线下门店，开启了互联网中介的时代，极其强调“用户体验”。

一是为用户提供便捷、标准、统一的品质化服务，收取中介费；

二是卖点“真房源、房源全”，将用户导流到线下后、再同步到线上。

• 房天下：媒体信息平台。

楼盘信息在网站上免费呈现或付费呈现，收取广告费；

业务线长，提供房产百科和资讯，运营各种特价活动如看房团，发展平台生态如金融、装修。

缺点是重心在B端，没有针对C端的个性化服务，导致用户精力被分散、时间成本高。

销售人员分为内部销售、开发商自己的销售，基本都是负责单一或某几个楼盘，无法为用户推荐其真正想要的楼盘。

可以改进的点：

第一，置业顾问定制化服务，每个用户都有对应的置业顾问，根据用户需求、比对一定区域范围内的所有楼盘，推荐合适的给用户。

第二，增加筛选维度和提升房源真实性，用户能够进行精细化筛选。

• 安居客：媒体平台。

主要是广告和中介费，在业务广度上没有房天下高。

3.盈利模式

• 链家：

三大块房产交易（掌上链家）、金融（链家理财）、资产管理（自如）。业务模式也形成了“房产买卖——银行按揭——资金托管——产权服务——过桥融资——金融理财”的金融闭环。

整个平台形成完善的生态链，相互促进，其盈利来源于中介费、借贷利息、专业租房收益。

缺点是业务紧密相连，环环相扣。

比如政策的变化导致买房者减少、房源减少，那么交易量下滑、借贷人减少，最终导致中介费、借贷收益减少，可能就会出现资金链断裂。

• 房天下：

靠广告和交易中介费。其中广告形式比较传统，按展示位置+展示时长收费。

• 安居客：

靠广告和交易中介费。其中广告分定价推广和竞价推广，按效果（点击量）收费，具体定价根据当地消费水平和房源价格大致保持一致。

1.功能

2.信息架构

链家：从用户角色到具体需求；房天下、安居客：按功能划分模块。

我认为链家做得比较巧妙，把所有功能打包，根据用户角色来呈现，一来是便于选择，二来对所有同类功能都一目了然。

3.交互

比如新房的功能模块，仅比较链家和房天下。

链家：选择新房-进入信息页-选择近期开盘-进入楼盘列表-筛选条件&排序方式-选择某楼盘-基础信息-滑动查看户型、点评相册、周边、关注、咨询。

房天下：选择新房-进入楼盘列表-筛选条件&排序方式-选择某楼盘-基础信息-滑动查看户型、周边、置业顾问、推荐-切换到户型、点评页。

区别在于：对用户的不同设定，链家的新房信息页是整合新房所有相关的功能，比房天下多一步；房天下在于信息上的快速展示，至于新房购房常识，可以单列在房产常识模块，如果用户需要了解，也会多出一步。

4.视觉

链家：模块之间分得较开，视觉上信息体量不够大。无广告，且分区内容展现明显，逻辑构架清晰；绿色自然放松，简约自然。

安居客：多处不符合用户习惯，信息上没有重点。首页内容紧凑，没有突出重点；“猜你喜欢”非常鸡肋，混合二手和新房，显得杂乱；筛选功能不太符合用户习惯，不能直接删掉所选项，不能排序；广告少，较房天下整洁一些。

房天下：功能丰富强大，给人信息充盈的感觉；内容紧凑，重点突出；功能没有分类，不够集中；广告较多；红色稍显疲惫。

对比了这么多，发现房地产市场对用户需求的满足做得并不完备，还有很多可以改进的空间。

比如新房和二手房面对的是同样的用户群体，但是在新房自身数据整合、以及新房和二手房的结合售卖，这几家公司都没有做到最好。

例如A想买房，去看二手房时、经纪人给他推荐各种二手房，看新房时、不同楼盘的置业顾问分别推荐自己的楼盘，导致A选择、对比成本的大量累积。

A希望能有专门的顾问，在告知买房要求后，顾问能帮他做分析评测，再推荐几套最合适的。

实际上，用户买房的要求和期待，需要融合不同开发商的新房、所有二手房数据来进行推荐。

虽然链家在二手房上已经做得较为成熟，但新房都是不同开发商各卖各的，没有一个统一的专业顾问团队来为用户做定制化服务。而房天下和安居客的“猜你喜欢”也沦为了广告的阵地。

目前用户决策（买房）周期大概是3-6个月，耗费大量的时间和人力成本。在买房的每个环节，我们其实都可以做得更多。

人都是很懒的，只有利益刺激才能变勤，这就是为什么大家都在“找房-看房“中不停循环，只为找到性价比最高的。

如果我们在”找房“的环节提供便利，精细地为其作分析筛选；如果我们在”看房“的环节增加更多的信息，比如直播看房、帮你看房等，用户就可以减少看房次数，只需要在决定签约之前去查验。

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